La Dirección General de Tributos en su consulta V0983-2022 aclara la tributación de la plusvalía para las empresas dedicadas a la construcción y promoción inmobiliaria

De las recientes consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos, destacamos la consulta vinculante V0983-2022, de 4 de mayo.

Como es sabido, el Tribunal Constitucional, en su sentencia 182/2021, de fecha 26 de octubre de 2021, declaró inconstitucional el método de cálculo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en adelante, IIVTNU). En consecuencia, el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, sufrió una transformación considerable, concretamente, la eventualidad de evitar el pago del impuesto, siempre y cuando se acredite la inexistencia de incremento de valor del terreno y, la opción de tributar por el incremento de valor realmente obtenido, para ello, es menester llevar a cabo una comparación entre los valores de adquisición y transmisión, bien para comprobar que no se ha producido incremento o bien para determinar con precisión el incremento producido.

Actualmente, la normativa del Tributo Local establece dos sistemas para la determinación de la base imponible:

• Método objetivo de valoración:

Mediante la aplicación de unos coeficientes aprobados sobre el valor del terreno en el momento del devengo del IIVTNU, momento de su transmisión.

• Método de estimación directa:

En estos casos y como se ha descrito en el párrafo anterior, se tomará como base imponible el importe del incremento de valor del inmueble, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y valor de adquisición.

En la consulta que nos atañe, la Dirección General de Tributos explica cómo deben calcular las empresas del sector de la promoción y de la construcción el valor de adquisición y transmisión del terreno, considerando que la actividad de este tipo de empresas es la de comprar un terreno, construir sobre el mismo y transmitir los distintos inmuebles.

Valor de transmisión

El valor de transmisión para determinar el cálculo de la base imponible, teniendo en cuenta que estaremos ante un terreno transformado en una vivienda o local será, según el texto de consulta:

“…se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.”

A modo de ejemplo, si se vende una vivienda cuyo terreno supone un 35% del valor catastral total, dicho porcentaje se tomará para determinar qué parte del valor de transmisión de la vivienda corresponde al terreno. Si la vivienda se vende por 1.000.000€, podríamos decir que el valor de adquisición del terreno de esta sería de 350.000€.

Valor de adquisición

Para el valor de adquisición, como se cita en el expositivo anterior: “…esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.”, más adelante aclara la consulta: “… La expresión “en su caso” debe ser interpretada en el sentido de que la aplicación de la citada proporción al valor de adquisición solo tendrá lugar en el caso de que el inmueble en la fecha de la adquisición estuviese constituido por terreno más construcción, pero no cuando solo se adquirió terreno, supuesto en el cual deberá tomarse el valor de adquisición en su totalidad.”.

Por lo tanto, queda claro que dicha proporción solo funcionará para los casos en los que en la compra del terreno se incluya una construcción, sin embargo, para los casos en los que solo se adquiera un terreno (sin construcción) el valor de adquisición según el texto de consulta sería el siguiente:

“A los efectos de determinar el <<valor de adquisición del terreno de la vivienda>>, tal y como se ha señalado, no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día solo fue terreno. Pero no se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino el porcentaje de ese valor que corresponda a la vivienda que se transmite, aplicando para ello el porcentaje que corresponda a la vivienda en la escritura de división horizontal del inmueble adquirido.”

 Más adelante, la Dirección General de Tributos aclara el sistema de cálculo con el siguiente ejemplo:

 “si se adquiere un terreno por un valor de 1.000.000 euros y se divide en 10 partes iguales, transmitiéndose más tarde una de las partes, como valor de adquisición no puede tomarse el millón de euros, sino la décima parte de ese valor, es decir que el valor de adquisición del terreno transmitido sería de100.000 euros.”

 En definitiva, el valor de adquisición que se deberá de tomar para determinar la base imponible del IIVTNU se corresponderá con la proporción del inmueble transmitido, sobre el conjunto del terreno.

Ausencia de valor catastral

La Dirección General de Tributos dedica la última parte de la consulta para aquellos casos en los que en la fecha de devengo del IIVTNU no se disponga de un valor catastral.

A todas luces, la inexistencia de valor catastral supone la imposibilidad de calcular el IIVTNU tanto por el método objetivo como por el método de estimación directa, para estos casos, el órgano administrativo se remite al artículo 107.2.a) del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales que dispone:

“Cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho momento, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.”

 Por tanto, la solución es esperar hasta que se determine el valor catastral del inmueble transmitido, momento en el que el Ayuntamiento competente girará la liquidación al sujeto pasivo. En cualquier caso, el contribuyente siempre podrá alegar dentro del plazo legalmente establecido si considera que no se ha producido incremento del valor por comparación entre los valores de transmisión y adquisición, o bien considera que el incremento obtenido es inferior al calculado por el Ayuntamiento.

 

Luis Prieto Tovar

Departamento Fiscal MTA Legal